กู้ซื้อบ้าน ผ่อนสั้นหรือผ่อนยาวดี? รีบโปะต้นเมื่อมีโอกาสหรือจ่ายค่างวดตามปกติดี?

ผมกำลังจะซื้อคอนโดครับ เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองจะเป็นเจ้าของชิ้นแรกในชีวิต ตอนนี้ใกล้จะสร้างเสร็จแล้ว ก็เลยต้องหาข้อมูลการกู้เงินเตรียมไว้ ทีนี้ก็เกิดคำถามขึ้นว่าผมควรจะเลือกระยะเวลาในการกู้กี่ปีดี? ถ้ากู้สั้น ค่างวดที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนก็จะสูง แต่ถ้ากู้ยาว ก็เสียดายดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคาร

ก่อนหน้านี้ผมเคยมีความคิดว่าการไม่เป็นหนี้คือลาภอันประเสริฐ ตอนซื้อรถยนต์ผมก็ซื้อเงินสดเพราะเสียดายดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เลยใช้วิธีเก็บหอมรอมริบจนมีเงินก้อนไปซื้อได้ แต่พอจะซื้อคอนโดซึ่งราคาแพงกว่ารถหลายเท่า จะเก็บเงินก้อนไว้ซื้อทีเดียวก็คงต้องรอไปจนแก่ เลยต้องตัดสินใจเป็นหนี้ แต่จะเป็นหนี้แบบไหนดีล่ะ?

ถ้ายึดหลักการไม่เป็นหนี้คือลาภอันประเสริฐ แปลว่าผมควรจะกู้ให้น้อยที่สุด ระยะเวลาสั้นที่สุด แต่มีผู้มีประสบการณ์ในการผ่อนบ้านมาก่อนแนะนำผมว่า ควรกู้ด้วยระยะเวลายาวที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ดีกว่า เพราะค่างวดในแต่ละเดือนจะได้ไม่สูงมาก ไม่เป็นภาระสำหรับเราเกินไป ตอนนี้เราอาจจะจ่ายค่างวดสูงๆ ไหว แต่อนาคตเกิดอุบัติเหตุชีวิต ต้องตกงาน ไม่มีรายได้ หรือเปลี่ยนงานที่ทำให้รายได้ลดลง ตอนนั้นเราจะเครียด ถ้าอนาคตอยากเคลียร์หนี้ให้หมดเร็วๆ ก็ค่อยเอาเงินไปโปะต้นดีกว่า ซึ่งผมก็เห็นด้วยกับแนวคิดนี้เลย แปลว่าถ้าคุณอายุยังไม่มากและจะกู้ซื้อบ้าน ควรเลือกระยะเวลา 30 ปีไปเลย

ทีนี้ผมก็คิดต่อว่าพอกู้มาแล้วเรารีบโปะเงินต้นตั้งแต่ช่วงแรกๆ ไปเลยดีมั้ย จะได้เหลือเงินต้นสำหรับคำนวณดอกเบี้ยน้อยลง เพราะถ้าลองคำนวณเล่นๆ โดยไม่คำนึงถึงการลดต้นลดดอกและ Time Value of Money จะเห็นว่าการเป็นหนี้ระยะยาวทำให้เราต้องจ่ายเงินให้ธนาคารเยอะกว่าการเป็นหนี้ระยะสั้นพอสมควร ผมลองเอาข้อมูลการผ่อนเงินงวดจากโบร์ชัวร์ของธนาคารแห่งหนึ่งมาให้ดู ข้อมูลนี้คำนวณโดยใช้อัตราดอกเบี้ย MLR วันที่ 9 พ.ย. 2554 เท่ากับ 7.875% ต่อปี โดยที่ธนาคารมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกในช่วงแรกๆ และผมดึงเฉพาะข้อมูลของวงเงินกู้ 2,500,000 บาทมาให้ดู

เปรียบเทียบจำนวนเงินที่ต้องจ่ายให้ธนาคารระหว่างการกู้ 10 ปีกับ 30 ปี

จากตารางจะเห็นว่าการกู้แบบ 10 ปี เราจะต้องจ่ายคืนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคารรวมแล้ว 3,489,600 บาท ถ้าคิดเฉพาะดอกเบี้ยก็เท่ากับ 989,600 บาท หรือประมาณ 40% ของเงินต้น ขณะที่การกู้แบบ 30 ปี เราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึง 4,015,700 บาท ซึ่งสูงกว่าเงินต้นอีก เทียบออกมาได้ 161% ของเงินต้นเลย

พอเห็นตัวเลขแบบนี้ หลายคนคงคิดว่าเรารีบโปะเงินต้นเร็วๆ ดีกว่า ซึ่งผมก็เคยคิดแบบนี้เช่นกัน แต่ตอนหลังผมเปลี่ยนใจ เพราะถ้าเราเปลี่ยนแนวคิดจากการไม่เป็นหนี้คือลาภอันประเสริฐ มาเป็นการใช้เงินคนอื่นสร้างความมั่งคั่งให้เรา หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Other People’s Money (OPM) นั่นคือการที่เรากู้เงินธนาคารมาซื้อบ้าน หมายถึงเราใช้เงินคนอื่นมาทำให้เรามีที่ซุกหัวนอนนั่นเอง

ลองคิดต่อยอดดูครับว่าการกู้แบบ 10 ปี ทำให้ต้องจ่ายค่างวดเดือนละ 29,600 บาท (ในปีที่ 3-10) กับการกู้แบบ 30 ปี แต่จ่ายค่างวดเพียงเดือนละ 18,300 บาท ทำให้เรามีเงินเหลือถึงเดือนละ 11,300 บาทที่จะนำไปลงทุนให้ออกดอกออกผลได้

ดอกเบี้ย MLR ของธนาคารที่ผมยกตัวอย่างมาอยู่ที่ 7.875% แต่ดอกเบี้ยในปีที่ 3 เป็นต้นไปของธนาคารนี้คิดที่ MLR-1.25% หรือเท่ากับ 6.625% แปลว่าถ้าเอาเงินที่เหลือเดือนละ 11,300 บาทไปลงทุนทองคำที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยในระยะยาว 7.6% หรือลงทุนในหุ้นซึ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงถึง 15% ส่วนต่างของดอกเบี้ยเงินกู้กับผลตอบแทนการลงทุนนั่นคือกำไรของเราครับ (อ่านวิธีคำนวณผลตอบแทนของทองคำกับหุ้นได้ที่ ทองคำกับหุ้น อะไรให้ผลตอบแทนดีกว่ากัน?)

ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากๆ เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่นๆ (ดอกเบี้ยเงินกู้ส่วนบุคคล ดอกเบี้ยบัตรเครดิต ฯลฯ) นอกจากนี้ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านยังใช้ลดหย่อนภาษีได้ด้วย ดังนั้น เมื่อต้องเป็นหนี้แล้ว จงใช้ประโยชน์จากการเป็นหนี้ให้มากที่สุดครับ